Строительство жилых домов на сельскохозяйственных угодьях законом не разрешается. Чтоб узаконить будущие или уже возведенные жилые постройки необходим перевод земли из сельхозназначения в ИЖС. В каких случаях закон допускает изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель и как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС? Куда для этого обращаться и какие документы потребуются?
Можно ли земли сельхозназначения перевести в ИЖС
Как утверждает ст. 78 ЗК, земельные участки сельхозназначения могут использоваться лишь для целей ведения сельскохозяйственного производства и связанных с ним целей.
Конкретные виды разрешенного использования земель определяются классификатором, утвержденным Приказом Минэка № 540. В соответствии с ним, сельскохозяйственное использование земель предполагает начиная от выращивания культур и заканчивая содержанием животных и научной деятельностью. Вести капитальное и тем более жилищное строительство на таких землях запрещается.
В соответствии с классификатором, индивидуальное жилищное строительство относится к видам разрешенного использования «Жилая застройка», а он, согласно ст. 83 ЗК, соответствует категории земель населенных пунктов.
Важно! Для строительства жилых строений сельхоз земли должны быть переведены в земли населенных пунктов.
Но можно ли перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Статья 7 ФЗ № 172 «О переводе земель…» допускает изменение целевого назначения сельхозземель лишь в исключительных случаях, связанных в том числе с установлением или изменением границ населенных пунктов.
Теоретически перевод земель из сельхозназначения в ИЖС законом допускается. Но согласно абз. 2 п. 1 ст. 8 ЗК, такой перевод возможен только в порядке изменения/установления границ поселений, в том числе путем (ст. 84 ЗК):
- утверждения или внесения изменений в генеральный план поселений;
- утверждения или внесения изменений в схему территориального планирования муниципальных районов.
Важно! Таким образом, перевод возможен лишь путем утверждения/изменения генплана или схем территориального планирования.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переводом земель из сельхозназначения в ИЖС, то вам следует помнить, что:
|
Перевод земель сельхозназначения в ИЖС: куда обращаться
Согласно п. 1 ст. 8 ЗК, ответственными за проведение данной процедуры в отношении сельхозземли, находящейся в региональной, муниципальной или частной собственности, являются региональные органы исполнительной власти. Это департаменты управления государственным имуществом субъектов РФ при региональном правительстве либо непосредственно само региональное правительство.
В то же время изменение генпланов, изменение схем террпланирования муниципальных районов утверждается органами местной власти. Однако в случае включения в них земель сельхозназначения, такие планы и схемы подлежат согласованию с региональными органами власти — пп. 2 п. 2 ст. 21 и пп. 2 п. 2 ст. 25 ГК. В то же время региональный орган исполнительной власти вправе вносить предложения об изменениях генпланов и схем планирования.
Учитывая это, что заинтересованное в переводе земель лицо ходатайствует в департамент управления госимуществом субъекта РФ, а региональный орган власти, в случае его одобрения, выносит постановление о переводе и вносит предложения/рекомендации об изменении генплана/схемы территориального планирования. Как перевести сельхоз землю в ИЖС?
Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС: этапы процедуры
Чтобы перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, собственнику такой земли необходимо:
- Обратиться в компетентный региональный орган исполнительной власти с ходатайством и подготовленным пакетом документов.
- Компетентный орган рассматривает это ходатайство в порядке, предусмотренном региональным законом или иным нормативным актом субъекта федерации.
В Московской области это Закон № 23/96-ОЗ, в Краснодарском Крае — Закон № 532-КЗ. Согласно пп. 2 п. 4 ст. 3 ФЗ № 172, срок рассмотрения ходатайства не должен превышать 2-х месяцев, но на практике процедура затягивается.
- При одобрении ходатайства, орган власти принимает акт о переводе земель. Как правило, это постановление правительства или распоряжение его главы.
- В двухнедельный срок указанный акт направляется заявителю.
- Параллельно он направляется органам местной власти, так как в нем содержатся рекомендации о внесении изменений в генплан или схемы террпланирования.
В случае отрицательного результата, решение может быть обжаловано в судебном порядке.
Важно! За изменение целевого назначения земельных участков государственная пошлина не взимается. Однако неофициальные расходы на подготовку документов могут составить несколько десятков тысяч рублей.
Ходатайство и пакет документов
Согласно ст. 2 ФЗ № 172, конкретная форма ходатайства и состав пакета документов для перевода земель определяется нормативными актами субъекта РФ. В то же время в ходатайстве обязательно должны быть указаны:
- кадастровый номер переводимого участка;
- нынешняя и будущая категория земельного участка;
- обоснование ходатайства о переводе - аргументы, чем вызвана такая необходимость;
- описание прав на земельный участок с обстоятельствами их приобретения.
В пакет документов, прилагаемый к ходатайству, обязательно включаются:
- копии удостоверительных документов заявителей;
- выписки из ЕГРН, подтверждающая права заявителя на землю и устанавливающая собственника, а также об основных характеристиках объекта;
- согласие собственника на перевод, если заявителем является не он.
Кроме того, могут потребоваться:
- копии правоустанавливающих документов на землю - заключенных договоров;
- согласование от органов в сфере архитектуры и градостроения;
- согласование от органов в сфере охраны культурного наследия;
- согласование от контролирующих органов в сфере агропромышленной деятельности.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
