Договор долевого участия — удобный способ приобрести новое жилье по более выгодной цене с некоторой отсрочкой. Нередко и дольщики, и застройщики сталкиваются с проблемами сотрудничества. В некоторых случаях для разрешения подобных ситуаций расторгается договор. Расторжение ДДУ по инициативе дольщика и расторжение ДДУ по инициативе застройщика имеют разные основания. Они урегулированы законодательно.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с расторжением договора долевого участия, то вам следует помнить, что:
|
Основания для расторжения Договора долевого участия
Договор долевого участия может быть расторгнут:
- вследствие инициативы одной из сторон;
- судом;
- по соглашению сторон.
Обратите внимание!
Расторжения договор по соглашению сторон не требует каких-либо особых оснований. Если обе стороны согласны с расторжением, причины оговаривать необязательно.
Основания должны быть в случаях, когда инициатива исходит только от одной стороны. а вторая не имеет права голоса и вынуждена выходить из договора, даже если ее воли на то нет.
Дольщик может своим решение прекратить договор, если:
- Застройщик опоздал со сдачей объекта как минимум на два месяца;
- построенный объект имеет недостатки по качеству и застройщик отказывается их устранить, уменьшить стоимость договора или возместить дольщику его расходы, связанные с устранением недостатков;
- объект по качеству не соответствует договору. Дольщик имеет право не требовать исправления недостатков или возмещения своих расходов на их устранение, а сразу расторгнуть договор;
- в отношении застройщика открыто конкурсное производство.
Застройщик вправе расторгнуть ДДУ, если:
- ДДУ установлено, что дольщик вносит сумму договора одним платежом единовременно, но дольщик задерживает эту оплату более чем на два месяца, относительно сроков установленных ДДУ;
- если ДДУ предусматривает периодические платежи, застройщик может требовать расторжения, если дольщик систематически нарушает сроки внесения очередных платежей.
Через обращение к судебной помощи договор может быть расторгнут, если:
- застройщик приостанавливает или прекращает строительство объекта;
- застройщик существенно изменил проектную документацию;
- изменено назначение общедомового имущества строящегося объекта.
Порядок расторжения Договора долевого участия
Обратите внимание!
Порядок расторжения ДДУ зависит от конкретных оснований расторжения.
Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон
Наиболее безболезненный и мирный способ расторжения договора состоит из следующих шагов:
- Одна из сторон направляет другой письмо с предложением расторгнуть договор по соглашению. Либо в договоре сторон, либо в этом письме можно установить срок, в течение которого вторая сторона должна ответить на запрос;
- Если вторая сторона согласна на расторжение по соглашению, участники договора согласуют время и место встречи для подписания соглашения о расторжении;
- Соглашение подписывается сторонами и регистрируется официально в том же порядке, в каком регистрировался сам ДДУ.
Порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика
Для того, чтобы расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика достаточно только уведомления. Дольщик направляет уведомление по почте, заказным письмом с описью вложения.
Обратите внимание!
Договор считается расторгнутым с момента отправки уведомления. Факт получения документа другой стороной значения не имеет.
Такой порядок работает только когда жестко соблюдаются условия одностороннего расторжения ДДУ по инициативе дольщика.
Порядок расторжения ДДУ по инициативе застройщика
Даже если у застройщика есть основания для принятия решения о расторжении ДДУ, чтобы такое расторжение было законным, он должен соблюсти следующую процедуру:
- Не менее, чем за 30 дней до предполагаемого расторжения направить дольщику официальное уведомление о наличие у него задолженности по платежам и предложение в скорейшем порядке погасить долг. Тем же письмом застройщик должен предупредить дольщика, что в противном случае будет вынужден расторгнуть договор. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
- Если дольщик продолжает игнорировать уплату задолженности, а застройщик получил уведомление о вручении дольщику письма с напоминанием о долге, договор расторгается в одностороннем порядке. ДДУ также расторгается если дольщик отказался получать письмо от застройщика, о чем имеется отметка почтового подразделения.
Расторжение ДДУ в судебном порядке
Если имеются основания для судебного расторжения, такое расторжение должно быть инициировано иском.
Прежде чем писать иск, заинтересованная сторона должна направить официальное письмо другой стороне, где изложить имеющиеся претензии и предложить пути решения. Если на такое письмо вторая сторона ответила отказом от удовлетворения изложенных требований, или просто его проигнорировала, можно идти в суд.
Разбирательство производится по правилам искового производства в районном суде по месту нахождения ответчик. К иску необходимо приложить документы, подтверждающие позицию истца и обосновывающие необходимость расторжения ДДУ.
Обратите внимание!
Судебный порядок означает, что причины расторжения не являются бесспорными и заявителю предстоит еще доказать суду, что расторжение необходимо и его права нарушаются. Суд может отказать в расторжении, если аргументы будут недостаточными.
Риски расторжения ДДУ
Прежде, чем расторгать в одностороннем порядке ДДУ или инициировать его расторжение по соглашению сторон, дольщику следует оценить возможные риски, которые зависят от конкретной ситуации. В целом можно рекомендовать рассмотреть следующие проблемные стороны расторжения:
- возможность дальнейшего приобретения квартиры. Если ДДУ расторгается по причине того, что застройщик затягивает сроки сдачи, дольщик может рассчитывать на то, что забрав деньги из ДДУ он сможет вложить их в другое жилье. Однако цены на недвижимость меняются постоянно, поэтому к моменту выхода из ДДУ жилье того же уровня может стоить уже на порядок выше;
- застройщики редко соглашаются с инициативой дольщиков на расторжение ДДУ, что приводит стороны к судебному разбирательству. Судебное разрешение вопроса займет от трех месяцев до нескольких лет. Все это время дольщик не получит своих денег, что опять же затянет приобретение жилья;
- особую сложность имеют ДДУ, оплаченные полностью или частично за счет кредитных средств. Такие договоры дополнительно обременены залогом банка, поэтому стороны таких договоров и кредитор дольщика нередко оказываются в суде, разрешая вопрос о расторжении ДДУ.
После того, как ДДУ был расторгнут, дольщик получает назад все внесенные по нему средства:
- в течение 10 дней, если решение о расторжении принял застройщик из-за неуплаты со стороны дольщика;
- в течение 20 дней, если инициатором был дольщик. Кроме суммы платежей дольщика застройщик в таком случае уплачивает еще и проценты за пользование средствами дольщика за весь период, пока они находились на его счетах.
Расчет штрафа при расторжении договора долевого участия
Проценты за пользование денежными средствами рассчитывается исходя из ставки рефинансирования РФ, действующий на момент возврата средств дольщику.
Период использования рассчитывается со дня, когда указанная сумма была дольщиком внесена до дня, когда она возвращается.
Например.
Между ООО «Рога и копыта» и Гражданином А заключен ДДУ, в согласно которому:
- Гражданин А вносит единовременно всю сумму договора, которая составляет 1 000 000 рублей;
- ООО «Рога и копыта» обязуется сдать объект строительства не позднее 1 февраля 2019 года.
1 июля 2018 года Гражданин А исполнил свои обязательства и внес положенную сумму. Застройщик объект вовремя не сдал и 30 апреля 2019 года Гражданин А расторг в одностороннем порядке ДДУ.
ООО «Рога и копыта», возвращая 7 мая 2019 средства Гражданину А, должно следующим образом рассчитывать проценты за пользование средствами:
База для исчисления составляет 1 000 000 рублей,
Размер процента — 1/300 ставки рефинансирования;
Ставка рефинансирования на 6 мая 2019 составляет 7,75;
Длительность периода использования средств: с 01.07.2018 по 05.05.2019 включительно — 308 дней.
Сумма процентов составит:
1 000 000 * 308 * 1/300 * 7,75% = 79 566 рублей 67 копеек, но поскольку Гражданин А — физическое лицо, проценты ему выплачиваются в двойном размере:
79 566,67 * 2 = 159 133 рубля 34 копейки.
