Если девелоперская компания нарушает условия ДДУ, закон позволяет взыскать с застройщика неустойку. В зависимости от оснований для взыскания, неустойка с застройщика может взыскиваться в разном порядке и размерах. Как взыскать неустойку с застройщика, как рассчитывать размер пени, какие документы потребуются и какие порядки взыскания предусмотрены?
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Покупка квартиры от застройщика по договору долевого участия — ДДУ — самый распространенный способ приобретения жилья в новостройках. Закон четко регулирует основания, по которым можно взыскать неустойку с застройщика. Согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», это возможно в случаях:
- нарушения сроков сдачи квартиры, установленных в ДДУ, если изменение этих сроков не было согласовано с дольщиком и в договор не были внесены соответствующие изменения;
- нарушения ранее согласованных сроков устранения дефектов и недостатков квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока объекта. Устанавливается договором и составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта для эксплуатации.
Обратите внимание!
Застройщик не может быть освобожден от ответственности за указанные нарушения, условия о таком освобождении, внесенные в договор, являются недействительными.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с взысканием неустойки по ДДУ, то вам следует помнить, что:
|
Размер неустойки
Размер подлежащей уплате неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается.
Так, в случаях нарушения установленного ДДУ срока сдачи объекта в эксплуатацию, согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, неустойка застройщика в отношении дольщиков-организаций будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату сдачи дома в эксплуатацию от стоимости квартиры за каждый пропущенный застройщиком день. Если дольщики являются физлицами, размер пени взыскивается в двойном размере. Правило взыскания пени не касается случаев, когда возложенные по ДДУ обязательства исполнены застройщиком в полной мере, но дольщик уклоняется от подписания передаточного акта и приема объекта.
В случае нарушения согласованных сроков для устранения обнаруженных дольщиком дефектов жилого помещения, пеня определяется в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от:
- расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка;
- стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты являются основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.
Порядок взыскания неустойки
На практике существует два возможных пути получения пени — внесудебный, претензионный и судебный порядок взыскания неустойки с застройщика. ФЗ № 214 не определяет досудебное урегулирование вопроса как обязательное, однако оно может быть предусмотрено содержанием ДДУ.
Претензионный порядок взыскания неустойки
Если это предусмотрено договором или дольщик намеревается урегулировать конфликт, связанный с нарушением застройщиком его обязательств, без привлечения судебных органов, он может направить ему претензию. Она составляется в письменном виде в свободной форме. В ней обязательно необходимо указать на:
- обстоятельства сложившейся ситуации: дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта, требования договора;
- суть претензии: срок просрочки и требование уплатить пеню в соответствии с законом;
- сумму и порядок расчета размера неустойки;
- разумный срок, в течение которого дольщик будет ждать реакции застройщика на претензию, не предпринимая иных шагов;
- намерения обратиться в суд в случае отсутствия реакции и невыплаты неустойки.
Обратите внимание!
Помимо неустойки, на девелопера возлагается обязанность погасить и иные убытки сверх пени, если они имели место в связи с нарушением ДДУ (ст. 10 ФЗ № 214).
Например, расходы по оплате найма иного жилья, расходы на юридическое сопровождение. Обязательно укажите о таких дополнительных убытках в письме.
Претензионное письмо рекомендуется направлять почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о получении в главный офис застройщика. Второй вариант — личная подача претензии в офис с требованием указания на втором экземпляре документа отметки о приеме, даты и регистрационного номера входящей корреспонденции.
Судебный порядок взыскания неустойки
Если реакции на претензию в указанный срок не последовало, единственный способ, как получить неустойку с застройщика — это обратиться в суд с исковым заявлением. По своей форме и содержанию иск должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК.
По своей сути он будет включать те же обстоятельства и требования, что и претензионное письмо. К ним также могут быть добавлены требования о возмещении убытков, морального вреда, а также расходов на юридическое сопровождение процесса.
Иск направляется в районный суд по месту расположения организации-застройщика или ее филиала либо, если имеют место обстоятельства, указанные в ст. 29 ГПК, либо в суд по выбору заявителя. Если совокупная цена иска не превышает 50 тыс. рублей, документы должны быть поданы мировому судье.
В случае удовлетворения требований заявителя и вступления решения в законную силу, он получает в канцелярии суда исполнительный лист и направляет его в ОСП по месту расположения застройщика. В дальнейшем взыскание будет производиться принудительно.
Обратите внимание!
В российских судах распространена практика применения ст. 333 ГК, по которой рассчитанный по установленным законом правилам размер неустойки признается несоразмерным нанесенному дольщикам ущербу вследствие неисполненных застройщиком обязательств. В таких случаях суд самостоятельно снижает размер пени.
Пакет необходимых документов
В случае направления застройщику претензии, помимо самого письма дольщику также потребуется приложить:
- копия всех страниц ДДУ;
- копия паспорта;
- копия акта приемочной комиссии БТИ (при наличии);
- копии квитанций, подтверждающие погашение подлежащих уплате сумм по ДДУ.
В случае направления судебного иска, к нему, помимо указанных выше документов, необходимо также приложить:
- копию претензии и уведомление о ее направлении застройщику;
- ответ на претензию (если он был);
- перерасчет неустойки на дату подачи иска;
- доказательства иных понесенных дольщиком убытков и морального вреда;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- нотариально удостоверенную доверенность представителя.
