Товарно-денежные отношения на территории России регулируются Гражданским кодексом. Оформление договора купли-продажи квартиры относится согласно пункту 5 статьи 454 к отдельной группе договоров, требующей особого внимания. Оформление договора купли продажи квартиры возложено на участников сделки, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. С правовой точки зрения не принципиально, где оформляется договор купли продажи квартиры, важно, где он регистрируется.
Как оформляется договор купли-продажи квартиры
Статья 550 Гражданского кодекса посвящена базовым принципам того, как оформить договор купли продажи квартиры. Согласно закону, договор продажи составляется в письменном виде, за подписью участников сделки, а несоблюдение данного правила влечет недействительность сделки.
До вступления в силу Закона «О государственной регистрации недвижимости» в 2017 году сделки по продаже жилого имущества происходили при участии нотариуса. Теперь договор купли продажи граждане могут составить и подписать самостоятельно. Но сделки по отчуждению права собственности несовершеннолетних и недееспособных подлежат обязательному нотариальному заверению.
Важно! Дополнительным документом для такого рода сделок будет разрешение на продажу из органов социальной защиты населения.
Также нотариальному заверению подлежат договоры приобретения недвижимости в долевую собственность.
Не прибегая к помощи юристов договор-купли продажи могут заключить дееспособные граждане, являющиеся единственными собственниками недвижимости или супружеские пары, обладающие совместной общей собственностью.
Договор купли-продажи квартиры оформляется письменно, в нем подписываются все участники сделки: продавцы и покупатели. Документ должен содержать точный адрес недвижимого имущества, его площадь и стоимость.
Важно! Стоимость может указываться как полностью за объект, так и за квадратный метр жилой площади. Тогда в договоре дополнительно прописывается расчет итоговой цены.
Договор купли-продажи квартир составляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается всеми сторонами сделки. Затем документы передаются в Росреестр для перерегистрации права собственности.
Согласно статье 556 Гражданского кодекса передача квартиры продавцом и ее получение покупателем осуществляется по акту «Приема-передачи» или по аналогичному документу.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с оформлением договора купли-продажи, то вам следует помнить, что:
|
Особенности оформления купли-продажи доли в квартире
Федеральный закон 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в статье 24 обязывает совершать сделки, связанные с общей долевой собственностью, при участии нотариуса.
Наличие доли в квартире предполагает несколько владельцев в праве собственности. Согласно жилищному кодексу доли в квартире могут быть выделенными, тогда в документах им присваивается номер, и не выделенными, порядок пользования в данном случае определяется судом.
Согласно статье 250 Гражданского кодекса, у собственников долей в квартире есть преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Пункт 2 статьи 250 обязует собственника-продавца доли письменно известить о своем намерении всех собственников имущества. По истечению месяца при наличии письменного отказа собственник может продать свою долю третьим лицам.
Сделки, связанные с продажей доли в квартире подлежат обязательному нотариальному заверению и регистрации в Росреестре.
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Расходами, связанными с приобретением недвижимости, является оплата пошлины за регистрацию. Оформление прав на недвижимость составляет согласно статье 333.33 Налогового кодекса для физических лиц 2 тысячи рублей, для юридических 22 тысячи рублей.
В ситуациях, когда необходимо нотариальное заверение сделки, расходы увеличиваются в зависимости от стоимости услуг нотариуса. Существует формула расчета тарифа: фиксированная часть плюс процент от стоимости сделки.
Для договора купли продажи между родственниками фиксированная часть равняется трем тысячам рублей. Сделки с недвижимостью, осуществляемые между третьими лицами облагаются базовой частью в размере 3 тысячи, 7 тысяч и 25 тысяч рублей в зависимости от стоимости объекта. Дополнительный нотариальный коэффициент также зависит от стоимости недвижимости. Но итоговая стоимость услуг нотариуса не может превышать 100 тысяч рублей.
Как составляется предварительный договор
Составление предварительного договора купли-продажи квартиры регулируется статьей 429 Гражданского кодекса России. Согласно норме права, предварительный договор составляется по форме основного договора. Ключевым отличием предварительных документов является определение срока, в который должен быть подписан основной договор. Если такой пункт отсутствует, то, на основании положений Гражданского Кодекса, срок для заключения сделки составляет один год с момента подписания предварительных документов.
Важно! Предварительный договор должен содержать информацию о сторонах сделки, приобретаемом объекте, включая фактический адрес, площадь, кадастровый номер, условиях необходимых к выполнению до подписания основного документа. А также сроки исполнение.
Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то граждане могут воспользоваться правом пункта 4 статьи 445 ГК и обратиться в суд с принуждением заключить договор. После вынесенного решения суда договор будет считаться заключенным.
Где оформить куплю продажу квартиры
Регистрация договора купли-продажи квартиры отменена с 2013 года. Оформление документов можно осуществить у нотариусов, в агентстве недвижимости, в банке, через который производится расчет и даже в частном порядке.
Если граждане решили воспользоваться услугами нотариуса или агентства недвижимости, то непосредственно специалисты подготовят договор «купли-продажи» квартиры. В этом случае участникам сделки нужно внимательно ознакомиться с документами и при согласии с условиями договора, подписать его.
Важно! Когда продавец и покупатель принимают решение о самостоятельном заключении договора без участия посредников, на официальном сайте Росреестра представлены образцы договоров, которые необходимо будет заполнить сторонам договора.
Подписать документы можно непосредственно в банке, через который происходит расчет. При подписании договора продавец получает лишь часть средств от стоимости квартиры, на что дает расписку. Полный расчет по договору происходит после получения свидетельства о переходе права собственности.
После подписания документов необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. После государственной регистрации осуществляется полный расчет между продавцом и покупателем.
Необходимые документы
Для заключения договора со стороны продавца потребуются:
- паспорта собственников квартиры;
- правоустанавливающие документы;
- при наличии детей у собственника — разрешение из органов опеки и попечительства;
- нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу недвижимости.
Покупатель может попросить предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справки из паспортного стола о зарегистрированных лицах в квартире, технический паспорт объекта недвижимости.
Важно! В случае сомнения в дееспособности участников сделки, продавец и покупатель может запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
Для оформления договора купли-продажи квартиры со стороны покупателя потребуется:
- паспорт;
- подтверждение наличия денежных средств;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.
Для регистрации права собственности участникам сделки предстоит написать заявление в Росреестр о регистрации. Совместно с заявлением подаются паспорта участников сделки, документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке, в некоторых случаях — технический паспорт квартиры, три экземпляра договора купли-продажи, квитанция об оплате государственной пошлины.
Куда подаются документы
Статья 14 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, поступившего в орган регистрации прав.
Регистрацией прав собственности в РФ занимается «Росреестр» и подведомственные организации: Управление «Росреестра» (УФРС) и филиалы Кадастровой Палаты — ФКП Росреестра.
За исключением жителей Москвы и Санкт-Петербурга, граждане могут самостоятельно обратиться в данные инстанции. Жители столицы и Петербурга подают документы через портал «Государственные услуги» или Многофункциональные центры.
Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ
Для граждан России предусмотрена возможность зарегистрировать сделки с недвижимостью через Многофункциональные центры.
Важно! Для петербуржцев и москвичей регистрация купли-продажи квартира в МФЦ обязательна.
Для регистрации права собственности через МФЦ необходимо предварительно записаться на прием к регистратору. К назначенному времени продавец с покупателем приходят в центр, где продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — на регистрацию права.
После этого полный комплект документов, передается регистратору. На руки заявители получают расписку о приеме документов. В течение 10 дней документы будут готовы в Росреестре и еще через несколько дней переданы в МФЦ, где осуществлялся прием документов.
Когда документы готовы, продавец и покупатель квартиры завершают расчет. Происходит фактическая и юридическая смена собственника.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
