Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры: порядок узаконивания

При покупке квартиры за счет собственных сбережений или по ипотеке стороны должны описать в договоре ее технические характеристики и параметры. При проверке документов или после регистрации сделки можно установить факт несогласованной перепланировки. Узаконить ее может продавец до заключения договора либо покупатель, зарегистрировавший право собственности. О том, как проходит узаконивание перепланировки квартиры, расскажем в этой статье.

Незаконная перепланировка квартиры

Закон трактует перепланировку как изменение конфигурации жилого или нежилого помещения. Она может заключаться в перераспределении жилплощади между несколькими комнатами, переносе перегородок, расширении дверных и оконных проемов, иных изменениях. Проводить такие работы можно только после согласования с муниципальными ведомствами.

Если строительные работы в квартире были выполнены без согласования, перепланировка будет считаться незаконной. Продать такую недвижимость можно, однако с существенными проблемами:

• если покупатель выявит несоответствие фактического состояния квартиры с кадастровой или технической документацией, он может отказаться от сделки либо потребовать устранения нарушений;
• покупатель может согласиться купить объект даже при наличии неузаконенной перепланировки, однако это влечет риски отказа в регистрации или в последующем согласовании;
• при оформлении ипотеки банк проводит проверку фактического состояния квартиры, что наверняка повлечет отказ в выдаче кредита.

Обратите внимание! Хотя закон допускает узаконивание состоявшейся перепланировки, эта процедура может затянуться на длительный срок. При отказе муниципальных властей согласовать проведенные работы единственным вариантом останется обращение в суд.

Чтобы выявить незаконную перепланировку, нужно провести тщательную проверку юридической чистоты сделки. Для этого лучше воспользоваться услугами опытного юриста, который сравнит кадастровую и техническую документацию с реальными характеристиками объекта. Юристы нашей компании окажут полный комплекс услуг по сопровождению сделок, помогут своевременно выявить несанкционированное изменение в конфигурации квартиры или узаконить перепланировку.

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры может быть выявлена следующими способами:

• если жилое помещение было поставлено на кадастровый учет, нужно потребовать представления выписки из ЕГРН (в этом документе содержится план жилого помещения по сведениям кадастрового учета);
• при визуальном осмотре квартиры нужно убедиться, что места расположения стен, перегородок, дверных и оконных проемов соответствуют выписке ЕГРН, иной технической и кадастровой документации;
• если продавец представит акт приемочной комиссии после перепланировки, ее можно окончательно узаконить при регистрации договора в Росреестре или МФЦ (убедитесь, что в акте указаны все изменения в характеристиках помещения).

Если же незаконная перепланировка не была выявлена до совершения сделки либо вы осознанно купили такую квартиру, обязанность узаконивания возлагается на нового собственника. В этом случае можно столкнуться с серьезными проблемами, вплоть до судебных исков и наложения административных штрафов.

Штраф за перепланировку квартиры

Если строительные работы в квартире были выполнены без разрешения муниципальных органов либо с отступлением от первоначального проекта, собственнику грозит административный штраф. По закону, отвечать за такое нарушение будет фактический владелец жилья. Следовательно, нести ответственность будет покупатель.

Штраф за перепланировку квартиры составляет от 2 до 2,5 тыс. руб. Выявить факт неузаконенных строительных работ могут сотрудники жилищной инспекции или управляющей компании. Пожаловаться на нарушение могут и жильцы смежных квартир. При проверке жилых помещений составляется акт и административный протокол, а штраф будет наложен на фактического собственника.

Последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Небольшой размер штрафа за несанкционированную перепланировку не должен вводить в заблуждение. Даже при добровольной оплате штрафа вы все равно обязаны узаконить изменения в квартире либо привести ее в исходное состояние. Помимо взыскания штрафа, неузаконенная перепланировка при покупке квартиры может повлечь следующие последствия:

• нового собственника могут обязать привести жилое помещение в первоначальное состояние, т.е. вернуть на место перегородки, заделать дверной или оконный проем, выполнить иные работы;
• при угрозе безопасности обрушения или повреждения несущих конструкций в узаконивании будет вынесен отказ, а собственнику придется возмещать весь ущерб, причиненный несанкционированными работами;
• при наиболее грубых нарушениях или отказе в их устранении может предъявляться иск о принудительном выселении (в этом случае квартиру могут продать на торгах, а собственник получит сумму от продажи за минусом понесенных затрат на возмещение ущерба).

Учтите, что гарантировать положительный результат узаконивания практически невозможно, если при проведении работ были затронуты несущие конструкции. При наиболее благоприятном раскладе вас заставят усилить несущие стены или перекрытия, что повлечет существенные затраты. В самом худшем варианте, вы можете лишиться права собственности на квартиру, а взыскать деньги с продавца будет крайне сложно.

Чтобы избежать таких проблем, обратитесь за помощью к нашим юристам. Желательно сделать это еще до регистрации договора и передачи денежных средств продавцу. Если же проблема узаконивания возникла после покупки, только поддержка юриста поможет найти вариант ее решения.

Узаконивание перепланировки квартиры

Порядок узаконивания перепланировки квартиры будет напрямую зависеть от перечня изменений, внесенных в ее конфигурацию. Если несущие стены и конструкции не подвергались воздействию, можно обойтись без обращения в суд. В иных случаях муниципальные ведомства могут отказывать в согласовании документов, а судебных тяжб не избежать.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры

Чтобы привести в порядок техническую и кадастровую документацию на приобретенную квартиру, и получить официальный акт об узаконивании перепланировки, нужно выполнить следующие действия:

• заказать проект перепланировки в экспертной организации, состоящей в СРО;
• получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций дома (это требование предъявляется не в каждом городе, однако для узаконивания в Москве или Санкт-Петербурге без получения техзаключения не обойтись);
• проект и техзаключение нужно подать в уполномоченное муниципальное ведомство (например, в столице такие вопросы решает Мосжилинспекция);
• если документы соответствуют законодательным нормам, проект будет согласован, а собственник получит акт приемочной комиссии;
• на основании акта нужно заказать технический план через кадастрового инженера (в этом документе будут зафиксированы фактические характеристики квартиры);
• с техническим планом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для проведения кадастрового учета;
• по итогам учета собственник получит выписку ЕГРН с обновленными характеристиками недвижимости (этот документ подтверждает завершение процедуры узаконивания).

Обратите внимание! Изготовление проекта, техзаключения и технического плана носит платный характер. Однако за проведение кадастрового учета госпошлина не уплачивается.

Если муниципальный орган отказал в согласовании проекта, такое решение можно обжаловать через суд. Для отстаивания своей позиции в суде, нужно представить проект перепланировки, техзаключение и технический план. Чтобы подтвердить, что проведенные работы не угрожают безопасности здания, в суд могут вызываться эксперты, проектировщики, кадастровые инженеры. При удовлетворении иска, кадастровый учет будет проведен на основании судебного акта.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит по схожим правилам, если оно располагается в многоквартирном доме. Если же строительные работы проводились в помещениях нежилого здания, проект не нужно согласовывать через муниципалитет. Проект и акт утверждаются заказчиком, а после получения технического плана будет проведен кадастровый учет в Росреестре.

Резюме

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой порождает множество проблем для нового собственника. Помимо оплаты административного штрафа, ему придется восстановить исходное состояние объекта либо узаконить перепланировку. Для узаконивания нужно заказать проект и техзаключение, представить документы в муниципальный орган. При отказе в согласовании можно обжаловать такое решение в судебном порядке.

Согласование и узаконивание перепланировочных работ является сложной и долгой процедурой. Чтобы устранить риск отказа в согласованиях и быстро соблюсти все требования закона, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить консультацию вы можете по телефону или через форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу