Граждане Российской Федерации обладают правом свободного выбора места своего проживания. При выборе недвижимости приходится проходить сразу две процедуры - продажу и покупку. Каждая из которых сопряжена со сбором документов и поиском покупателя и продавца. Обмен старой квартиры на новую совмещает в себе обе процедуры, что сокращает время на смену жительства. Обмен квартиры на дом или обмен квартиры на квартиру между городами может быть произведен самостоятельно или с помощью агентсв недвижимости.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с обменом квартиры, то вам следует помнить, что:
|
Как обменять квартиру
Обмен квартирами и домами практиковался в советский период, когда отсутствовала частная собственность на недвижимость. В современной России большая часть жилого фонда оформлена в собственность, поэтому приоритет получили сделки купли-продажи.
Важно! Возможность мены сохраняется и предусмотрена главой 31 Гражданского кодекса РФ. Мена оформляется договором между сторонами.
Мена предполагает одновременное наличие условий:
- обе стороны хотят сменить жилье;
- каждую из сторон устраивает жилье другой стороны по всем признакам: метраж, техническое состояние, месторасположение;
- стороны достигли соглашения по значимым вопросам.
Мена обладает плюсами:
- в мене сложно обмануть другую сторону — сделка прозрачна;
- если что-то пойдет не так и договор будет расторгнут, максимальный риск сторон — возврат старой квартиры.
Варианты обмена: государственное и приватизированное жилье
Если квартира находится у гражданина в собственности, у него есть выбор того, каким образом переехать в другую:
- встречная купля-продажа предполагает одновременную продажу квартиры и покупку новой у того же лица;
- прямой обмен — заключение договора мены;
- альтернативная сделка предполагает участие третьего лица. Продавец квартиры получает от покупателя аванс и вкладывает его в покупку квартиры у другого гражданина.
Часть жилого фонда продолжает оставаться в государственной или муниципальной собственности и предоставляться гражданам по договору соцнайма.
Важно! Переехать из такой квартиры можно, но у нанимателей нет других вариантов кроме договора мены.
С чего начать, куда обратиться
Порядок действий лица, желающего поменять квартиру, находящуюся в собственности, зависит от ситуации на рынке недвижимости и параметров самой квартиры.
Начинать с поиска нового варианта жилья имеет смысл, если:
- собственник уверен, что сможет быстро продать квартиру;
- на рынке ожидается резкий скачок цен и целесообразно найти подходящий вариант и внести аванс, забронировав меньшую стоимость, риск такого варианта состоит в потере внесенного аванса, если не удалось найти покупателя на квартиру вовремя.
Начать с выставления на продажу своей текущей квартиры имеет смысл, если есть основания полагать, что продаваться она будет долго. Риск такого варианта в том, что покупатель на старую квартиру может найтись, а новый вариант жилья — нет.
Важно! Если квартира находится в соцнайме, то вариант один - искать подходящий объект для прямого обмена. Договорившись с нанимателем подходящего варианта следует направить документы на согласование наймодателю — он указан в договоре соцнайма.
Без такого согласование заключение сделки мены невозможно.
Как формируется доплата и в каких случаях
Доплата необходима в тех случаях, когда обмениваемые объекты не равноценны.
Для того, чтобы сформировать доплату, необходимо оценить каждый из объектов. Владелец квартиры может оценить объект по собственному усмотрению.
Важно! После вычитания стоимости более дешевого объекта из стоимости более дорого стороны получат размер доплаты, которую должен будет осуществить владелец более дешевой квартиры.
Порядок обмена квартир и необходимые документы
Согласовав условия обмена, стороны составляют и подписывают договор. К составлению договора можно привлечь риэлторов или юристов, но можно составить его и самостоятельно. Договор заключается в простой письменной форме, но можно удостоверить его нотариально — это сократит время регистрации в Росреестре и подстрахует стороны: нотариус проверит законность изложенных в договоре положений и документы на квартиру, а также саму квартиру на долги и аресты.
После подписания договор передается на госрегистрацию. Одновременно с договором передаются:
- правоустанавливающие документы на оба объекта недвижимости, например свидетельства о собственности, если они есть, договоры купли-продажи;
- кадастровые паспорта объектов;
- согласия заинтересованных лиц: банка, если квартира находится в залоге, супруга, или нотариально заверенное заявление о его отсутствии, органов опеки и попечительства — если реализуется недвижимость принадлежащая несовершеннолетнему;
- паспорт;
- доверенность на представителя, если таковой участвует в оформлении;
- квитанция об уплате госпошлины.
Если обмениваются квартиры, находящиеся в соцнайме, следует действовать в следующем порядке:
- Найти подходящий вариант для обмена, согласовать условия.
- Направить документы на согласование наймодателя: заявление об обмене, проект договора мены, согласие всех проживающих в квартире лиц и органов опеки и попечительства, если среди них имеются несовершеннолетние дети, паспорта, документы, подтверждающие состав проживающих лиц.
- Подать документы на переоформление договоров соцнайма на новых владельцев.
Обмен старой квартиры на новую
Обмен старой квартиры на новую предполагает предоставление старой квартиры в качестве оплаты целиком или части новой квартиры. По подобному соглашению гражданин предоставляет свою квартиру застройщику для продажи. Застройщик самостоятельно реализует квартиру, а полученные деньги идут в счет оплаты новой квартиры у этого же застройщика.
Важно! При этом гражданин застрахован: вырученные деньги идут на покупку новой квартиры, исключена ситуация, когда он не успевает купить новое жилье и оказывается на улице с деньгами.
Есть у схемы и недостатки:
- задача застройщика — продать квартиру быстрее, поэтому ценник ниже рыночного;
- не всякую квартиру можно передать в "трейд-ин": если квартира в старом или аварийном доме или не все в порядке с документами — застройщик не станет с ней связываться.
Обмен квартиры на квартиру между городами
Обмен квартиры на квартиру между городами допустим, но сложен. Это вызвано двумя обстоятельствами:
- разделенность расстоянием сторон сделки затрудняет процедуру согласования условий, оценки объектов и заключения сделки;
- в разных регионах могут присутствовать специфические нюансы оформления сделок.
Важно! Договор мены, по которому передаются объекты, находящиеся в собственности, подлежит регистрации в обоих субъектах, где происходит сделка.
Обмен квартиры на дом
Обмен квартиры на дом производится в том же порядке - процедура оформления не зависит от вида недвижимости.
Однако в таком обмене сложнее подобрать подходящий вариант близкий по ценности. Лицо, приобретающее дом, должно внимательно отнестись к затратам, которые оно понесет после оформления сделки на обустройство, проведение коммуникаций и обслуживание придомовой территории.
Родственный обмен квартиры на квартиру
Родство сторон сделки не влечет дополнительных обременений или преференций и осуществляется в том же порядке, что и обмен между посторонними людьми.
Обмен квартир через договор купли продажи
Большинство операций с недвижимостью производится через договор купли-продажи.
Плюсом оформления сделки является выбор. Найти человека, готового купить квартиру, или человека, желающего продать свою, проще, чем человека, готового на мену. В частной собственности находится большая часть жилого фонда. Это упрощает процедуру купли-продажи.
Минусами купли-продажи являются риски:
- потерять внесенный залог, если не удается вовремя продать квартиру;
- остаться на улице с деньгами, если не удалось найти новое жилье или если сделка на купленное жилье отменилась.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
