Как продать помещение клиенту #2, если заключён дкп с клиентом #1 (не оплачен, не зарегестрирован) без суда?

Question

Добрый день!

Подписал договор купли-продажи помещения с покупателем.

Оплата от покупателя ещё не поступила, в Росреестр документы на регистрацию не поданы.

По договору предусмотрено расторжение только через суд.

Появился второй покупатель, который готов заплатить больше за помещение и купить прямо сейчас (в отличии от первого, который ещё не прислал денег)

Оба покупателя находятся в другом регионе

Главный вопрос:

Как мне продать помещение второму покупателю, не расторгая первый договор купли продажи через суд (это долго)?

Дополнительные вопросы (если есть простой и проверенный ответ на главный вопрос, отвечать на дополнетльные не обязательно):

Если я просто заключу такой же договор купли продажи со вторым покупателем, получу оплату и подам документы в Росреестр, каких юридически значимых действий можно ожидать от первого покупателя?

Может ли первый покупатель приостановить регистрацию в Росреестре или через суд признать второй договор притворным?

Есть ли какие-то нормативные акты по которому договор со вторым покупателем может быть признан главным (не притворным), например если его заключить с датой раньше договора первого?

Не грозит ли это какой нибудь статьей УК (попытка продать одно помещение двум людям)?

Разумеется, у меня нету цели получать оплату от двух покупателей сразу. Если вдруг придёт оплата от первого покупателя уже после пприхода оплаты от второго — я верну деньги первому покупателю (кто заплатил раньше — того и помещение. кто потом — тому верну деньги).

Просто у первого покупателя денег не оказалось, я не хочу долгих процедур, раз есть другой шустрый покупатель с наличкой

Договор приклепляю

Василий Николаевич Шевченко, г. Санкт-Петербург 8 августа 2018 г. 18:32

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течении 15 минут

Александр Дрожевников Юрист · Answer 1 · 2018-08-08T18:43:28+03:000

Добрый день, Василий Николаевич.

Верховный Суд РФ совсем недавно похожее дело рассматривал, и сделал такой вывод:

Если покупатель, имеющий договорное право на получение квартиры, получил ее во владение, но затем до регистрации перехода к нему права собственности столкнулся с тем, что продавец произвел отчуждение той же квартиры третьему лицу по другому договору и в результате регистрации к этому третьему лицу перешло право собственности на данную занимаемую первым покупателем квартиру, покупатель вправе требовать признания такого договора ничтожным на основании правил ст.10 и ст.168 ГК, если доказано, что получившее право собственности третье лицо знало о нахождении квартиры во владении истца.

Определение Верховного Суда РФ от 27 марта 2018 г. N 49-КГ17-35

Поэтому:

Есть ли какие-то нормативные акты по которому договор со вторым покупателем может быть признан главным (не притворным), например если его заключить с датой раньше договора первого?
Василий Николаевич Шевченко

Если второй покупатель не знает о договоре с первым, то такой договор будет действительным.

Но здесь вот какой неприятный момент может быть — первый покупатель сможет с Вас взыскать убытки. В том числе в виде разницы цены, между той ценой, за которую Вы должны были продать ему помещение и той, какая цена на аналогичные помещения в том же районе.

Поэтому, по сути, особой выгоды можете и не получить, продав помещение второму пкоупателю. Если только она уж очень привлекательная — тогда есть смысл.