Право юридического и физического лица на обладание нежилым имуществом закреплено в гражданском кодексе Российской Федерации в статьях 130 и 213 п.1. Физическое лицо может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, это не обязывает его к открытию ИП. Кроме случаев, когда физическое лицо ведет предпринимательскую деятельность с помощью сдачи в аренду площади
Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом
Для того, чтобы физическое лицо могло заниматься предпринимательской деятельностью, ему необходимо пройти регистрацию и получить статус ИП.
Отличить предпринимательскую деятельность можно так:
- ведение учёта по сделкам и операциям;
- наличие связей со съёмщиками;
- постоянное получение прибыли в результате пользования имуществом;
- покупка недвижимости для ее реализации с целью получения прибыли;
- постоянное совершение в конкретный период сделок;
- покупка нескольких нежилых помещений для получения прибыли.
Последствия за ведение незаконной предпринимательской деятельности
В случае ведения предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физическим лицом, при котором данное лицо не прошло регистрацию ИП, на него возбуждается судебное производство.
Гражданин при таком правонарушении привлекается по одному из двух видов ответственности:
- Административной:
По статье 14.1 ч.1 КоАП РФ взыскание от 500 до 2 тысяч рублей.
- Уголовной:
В соответствии со статьей 171 УК РФ, взыскание до 300 т.рублей, обязательные работы в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода.
Правила заключения договора аренды
При составлении договора следует ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, которая включает в себя общие сведения об аренде.
Составление договора аренды происходит в письменном виде с подписанием бумаг участниками. Документ может считаться недействительным, если в нем не указаны следующие условия:
- реквизиты сторон, заключающих соглашение;
- условия пользования недвижимостью;
- сумма выплат за арендование;
- характеристики арендуемой недвижимости.
Согласно статье 610 ч.2 ГК РФ, если период действия не указывается в договоре, то документ относится к заключённым на неопределённое время.
В тексте должен присутствовать код по общероссийскому классификатору различных видов экономической деятельности. Для арендования нежилых помещений используется код под номером 70.20.2. Характеристиками недвижимости являются:
- площадь;
- наименование;
- назначение объекта;
- полный адрес;
- инвентарный номер.
Только после факта регистрации договора, он называется официально заключённым. При составлении договора с юридическими либо физическими лицами на срок до одного календарного года, не требуется соответствующая регистрация и договор можно заключить в любой форме.
Документы, которые требуются для государственной регистрации:
- заявление;
- договор со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- паспорт;
- квитанция об уплате государственной пошлины в размере 1000 рублей;
- дополнительные документы при необходимости.
Помещение, которое приносит доход, подлежит обязательному налогообложению.
От статуса налогоплательщика зависит порядок расчёта и сроки уплаты налога.
- для ИП 6% от суммы арендной платы, с дополнительными страховыми взносами при УСН;
- для физических лиц 13 % НДФЛ единожды.
В случае уклонения от уплаты налогов, следует взыскание административного штрафа или уголовная ответственность.
Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юридическим лицом
Юридические лица, также, как и физические, имеют право на владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом. В качестве арендодателя может выступать любое юридическое лицо, к примеру, агентство недвижимости. Согласно статье 213 ч.2 ГК РФ, нет ограничений на количество сдаваемых нежилых помещений.
Для заключения арендного договора, а также регулирования возникших при этом отношений, используются статьи ГК РФ с 606 по 670.
Договор должен заключаться в письменном виде, код для деятельности юр. лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2.
В договоре должны быть указаны следующие данные:
- сумма выплат за аренду;
- характеристика помещения, которое сдается;
- реквизиты участников договора;
- дополнительные условия ремонта и пользования помещением;
- подписи сторон договора.
Если договор заключается на срок больше одного календарного года, то он подлежит государственной регистрации и будет считаться официально заключённым. Для регистрации в государственных органах юр. лицу нужны следующие документы:
- подписанный договор со всеми имеющимися приложениями;
- заявление о регистрации;
- кадастровый паспорт;
- подтверждение статуса юр. лица;
- квитанции, подтверждающие уплату госпошлины в размере 15 000 рублей;
- при необходимости дополнительные документы.
Есть нюансы, на которые следует обратить внимание при заключении договора аренды с арендодателем.
Если арендодатель не является юр. лицом:
- в сумму выплат за аренду могут входить коммунальные платежи;
- в документе должен быть адрес и характеристика недвижимости;
- выплаты могут производиться наличными средствами или безналичным способом на банковский счёт физического лица;
- согласно статье 614 ч.3 ГК РФ, изменение размера платы за аренду может происходить не больше одного раза в год;
- при заключении договора более чем на один год, требуется регистрация в территориальном органе Росреестра.
