Куда проще сразу начать строительство, чем получать разрешение, соблюдать всякие красные линии и градостроительные правила, ждать инспектора… Проще, но рискованнее. Бывает так, что уже и строительство закончил, и ремонт сделал, но тут в гости ломится комиссия из жилинспекции. «Вхуж», и уже есть решение о сносе самовольной постройки. Давайте разбираться, о чем речь и можно ли его как-то избежать.
Расшифровка понятия
«Самовольным» признается строительство зданий или сооружений ( ст. 222 ГК ):
- на участках, не предоставленных застройщику для проведения строительных работ, например, на чужих участках;
- на участках, на которых строительств запрещено;
- без подачи уведомления, получения разрешения, согласования;
- в нарушение действующих строительных/градостроительных нормативов.
Это общие правила. В судебной практике сформирован ряд дополнительных квалификационных признаков признания постройки самовольной:
- проведения без разрешения не только строительства, но и реконструкции зданий ( постановление АС МО № Ф05-16833/14 от 18.03.2015 );
- проведения строительных работ без согласия собственника земли ( определение ВС РФ № 305-ЭС15-6246 от 28.06.2016 );
- виновность застройщика существует при наличии минимум одного из условий, предусмотренных ст. 222 ГК ( определение ВС РФ от 13.01.2015 № 69-КГ14-10 ).
Застройщик не вправе в Росреестре оформить право собственности на самовольную постройку, он не сможет оформлять дарение или куплю-продажу, иные договоры в ее отношении или использовать в качестве жилого помещения (п. 2 ст. 222 ГК).
Два исключения
По закону есть два исключения, когда строительство хоть и произведено с нарушениями, но все равно не считается самовольным (п. 1 ст. 222 ГК):
- когда на момент начала строительства нарушенные нормы еще не действовали;
- когда застройщик не мог располагать сведениями о действии ограничений.
Снос или перестройка
По смыслу абз 3 п. 2 ст. 222 ГК, у застройщика есть два варианта: сносить постройку или приводить ее в соответствие требованиям закона . Все зависит от принятого компетентным органом решения
Снос самовольной постройки, ее передел для в целях соответствия закону допускается только по решению суда за исключением двух случаев, когда это возможно по решению органа местного самоуправления. Например, если у застройщика отсутствуют документы на участок, а вид его разрешенного использования не допускает или прямо запрещает проведение строительство (п. 4 ст. 222 ГК).
При наличии претензий к застройщику, заинтересованное лицо (администрация, жилищная инспекция, обеспокоенный сосед) обращается в суд с иском о самовольной постройке. Ответчиком по таким искам может быть только застройщик. Невиновное лицо, не осуществлявшее строительства, привлекаться к ответственности по таким искам не может ( определение КС № 910-О от 26.04.2016 ).
В зависимости от обстоятельств суд вынесет решение:
- о сносе;
- о приведении постройки в соответствие требованиям закона.
Судебная практика по самовольным постройкам
В процессе рассмотрения дел о сносе объектов самовольного строительства суды сформировали определенную показательную практику, которая позволяет понять, когда снос как мера ответственности застройщика, неизбежен. Например:
- решение о сносе принимается, только если допущены существенные и неустранимые нарушения при строительстве ( определение ВС № 18-КГ13-14 от 09.04.2013 );
- решение о сносе самовольно реконструированного объекта принимается, только если объект нельзя вернуть в первоначальное состояние ( определение ВС РФ № 18-КГ13-184 от 11.03.2014 );
- осуществляется снос капитальных построек, возведенных на необразованных участках с незарегистрированными правами и не стоящими на кадастровом учете ( решение Ленинского райсуда г. Тюмени № 2-140/2019 от 09.08.2019 );
- снос неизбежен, если капитальное строительство произведено на участке, предоставленном для размещения нестационарных объектов ( постановление АС ВСО № Ф02-6677/2018 от 22.01.2019 ).
Можно ли предотвратить снос?
Признание самовольной постройки законной возможно в судебном порядке, через решение о признание права собственности. Это возможно (п. 3 ст. 222 ГК):
- если объем прав застройщика в отношении участка включает проведение строительных работ;
- если объект самовольного строительства приведен в соответствие требованиям строительных норм;
- если сохранение строения не нарушает прав третьих лиц.
При выполнении этих требований суды обычно принимают сторону заявителей и одобряют признание права на самовольную постройку.
Например, жителю Барнаула, чтобы убедить судью оказалось достаточно заключения эксперта о соответствии постройки требованиям закона и уведомления об обращении в местные органы власти, которые отказали заявителю в легализации постройки ( решение Центрального районного суда № 2-5386/2019 от 29.08.2019 ). А если у местной администрации еще и отсутствуют претензии к застройщику, суд гарантированно займет сторону заявителя (решение Калачевского райсуда Волгоградской области № 2-880/2019 от 28.08.2019 ).
