Просрочки сдачи дома по ДДУ случаются повсеместно, проблемные объекты и тысячи дольщиков, чьи права нарушены, есть во всех регионах РФ. Просрочка в 1-2 месяца считается вполне допустимой и часто даже воспринимается в порядке вещей. Мол, спасибо, что вообще продолжаете строительство. Но даже такая незначительная по меркам долевого строительства просрочка – нарушение прав дольщиков. А значит, строительную компанию можно наказать рублем!
О чем речь? Оказывается, застройщик должен заплатить вам неустойку за просрочку сдачи дома. Как ее рассчитать и взыскать? Можно ли это сделать без суда? Рассказываем все самое главное, что нужно знать дольщикам.
Как происходит просрочка
Вообще, по закону дольщик должен узнать о просрочке не позже, чем за два месяца до сдачи дома. Происходит это так.
Застройщик видит, что не укладывается в срок, и максимум за 2 месяца до его истечения пишет дольщикам письмо (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214 «О ДДУ»):
мол, так и так, не успеваем, предлагаем изменить условия договора.
Вы вправе не соглашаться – не рекомендуем вносить в ДДУ изменения. Просто оставьте все как есть.
Через 2 месяца срок сдачи дома истечет. Естественно, если застройщик не успел окончить строительство, он не может передать квартиры покупателям. Начинает течь срок просрочки. Все что вам нужно – продолжать ждать сдачи квартиры. А когда вы подпишите с застройщиком передаточный акт – посчитать количество дней просрочки и потребовать выплаты пени за просрочку сдачи дома.
Срок просрочки –количество дней, прошедшее с момента истечения срока по ДДУ, до момента подписания передаточного акта.
ВАЖНО! Если срок просрочки превысил 2 месяца, а строительство далеко от завершения или вовсе приостановлено, вы вправе отказаться от договора и потребовать от СК вернуть деньги + проценты (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214).
Как рассчитать неустойку?
Ставка пени для дольщиков-граждан определена ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и считается по формуле:
число просроченных дней х 1/150 х цену договора х ставку рефинансирования ЦБ
Разберем на примере. Представим, что квартиру передали на 90 дней позже, цена жилья по ДДУ – 3 млн рублей, а действующая ставка Центробанка – 4,25% (на сентябрь 2020 года). При таких вводных расчет неустойки за просрочку сдачи дома выглядит вот так:
90 дней х 1/150 х 3 млн рублей х 0,0425 = 76,5 тыс. рублей
Чем дольше просрочка – тем больше размер компенсации. Взыскать ее можно как во внесудебном порядке, так и через суд. Начинать советуем с претензии – возможно, застройщик удовлетворит требования вкладчиков без суда хотя бы частично.
Как взыскать компенсацию без суда?
Итак, будем готовить претензию. Это такой документ досудебного урегулирования, по форме напоминает жалобу. Он помогает в доступной форме обратится к застройщику и потребовать выплаты компенсации без суда. Застройщик знает, что суд для него обойдется дороже, поэтому оценив перспективы, может пойти навстречу и удовлетворить требования. Вам нужно:
1. Составить текст претензии.
Каких-либо требований к содержанию в законе нет, потому претензию за просрочку дома нужно составлять в свободной форме. Вот ее образец. К ней нужно приложить:
- копию ДДУ;
- копию паспорта заявителя;
- копию передаточного акта;
- чеки, подтверждающие факт оплаты по договору.
2. Направить претензию в СК.
Документы и претензию направляем в офис строительной компании:
- по почте заказным письмом с уведомлением;
- по электронной почте, если такой способ коммуникации предусмотрен договором;
- передаем лично в офисе под роспись на втором экземпляре.
3. Ждем.
В претензии вам предстояло определить разумный срок для ответа. Скажем, 10-14 дней. Если этот срок прошел, а ответа не последовало или строительная компания отказывается платить, теперь только собираемся в суд.
Взыскание пени через суд
Чтобы подать на СК в суд, подготовиться стоит основательно. Есть смысл скооперироваться с другими дольщиками, пригласить квалифицированных адвокатов, оформить коллективный иск. Если вы намерены двигаться в одиночку, вам предстоит:
1. Составить исковое заявление.
Исковое заявление за просрочку сдачи дома составляется по общим правилам ст. 131 ГПК. В нем можно потребовать не только заплатить пеню, но и возместить моральный вред и другие материальные расходы, судебные издержки, а также потребительский штраф в 50% от присужденной суммы. Если у вас отсутствует опыт составления таких документов, рекомендует заказать иск у юристов или хотя бы воспользоваться образцом искового заявления. Прикладываем к нему:
- копию ДДУ;
- передаточный акт;
- копию претензии + ответ на нее;
- копию паспорта заявителя;
- квитанции об оплате договора и прочие документы по существу.
2. Направить иск + документы в СК.
Это обязательное требование перед обращением в суд (п. 6 ст. 132 ГПК). Нужно направить копию иска письмом с уведомлением о вручении, а само уведомление – приложить к иску перед отправкой в суд.
3. Подать иск в суд.
Так как на дольщиков распространяются права потребителей, они могут обратиться в районный суд по своему месту проживания. Госпошлину платить не нужно, если сумма требований менее 1 млн.
4. Посещать заседания.
Чтобы сбить максимум, рекомендуем направлять в процесс квалифицированных защитников. Они смогут защитить ваши права и добиться выплаты неустойки за просрочку сдачи дома эффективнее, чем вы самостоятельно.
5. Дождаться решения, получить исполнительный лист.
Когда решение вступит в силу, дольщику выдадут лист – его нужно отнести приставам, в ОСП по месту нахождения офиса застройщика. Принудительным взысканием неустойки будут заниматься теперь они.
