Действие программы «аварийно-ветхого жилья» урегулировано нормативно-правовыми положениями законодательства Российской Федерации. Граждане, проживающие в старых квартирах, имеют право на получение другой жилплощади, по усмотрению местных органов власти.
Особенности законодательства
Жители аварийных домов, являющихся нанимателями, непрошедшими процесс приватизации его в личную собственность, имеют право получить равное по объему жилое помещение по документам социального найма. Собственникам приватизированных квартир предлагаются разные варианты, которые зависят от программы переселения, утвержденной на местном уровне.
В процессе переселения со всеми собственниками заключается договор мены, согласно которому государство предоставляет новую квартиру или комнату. В нем указано, что ответственные лица не обязаны выдавать равноценное по площади жилье – исключением являются лица, проживающие в социальных домах.
Согласно ст. 32 и 89 Жилищного кодекса РФ, условия зависят от договора: возможна выдача меньшей по размеру жилплощади (по сравнению со старой) или выплата материальной компенсации на приобретение нового жилья. Деньги взамен квартиры выдаются по желанию собственника в безналичной форме, они должны входить в сумму стоимости новой жилплощади.
Если у владельца ветхого дома имеется другое жилье, и он не собирается покупать еще одно, он может получить эту сумму на руки, предварительно согласовав нюансы в договоре обмена. На практике многие граждане продают аварийные квартиры до уведомления о расселении, людям, которые в нем заинтересованы.
Продажа жилплощади после получения документов невозможна.
Особенности переселения
Переселение из собственной квартиры не требует повторного процесса оформления в собственность после предоставления новой жилплощади. Владелец должен заключить договор и подтвердить право на собственность в Росреестре. После получения документации собственник имеет право распоряжаться жильем по личному усмотрению: продавать, сдавать в аренду и пр.
Регистрация нового жилья займет около месяца, а время заключения договора зависит от скорости работы местных органов управления и окончательного переезда в обменную жилплощадь.
Расселение коммунальных квартир, в которых граждане проживают по договору социального найма, имеет собственные нюансы. Если человек занимает 3 комнаты из 5, включая 2 подсобных помещения, то ему предложат равноценный обмен (без учета подсобных помещений).
Законность подобных действий определяется ст. 89 ЖК РФ, в которой говорится об обязательном предоставлении жилья взамен ветхого, оно должно равняться объему ранее занимаемого помещения. В законодательстве нет понятия о том, что включается в общую площадь, отсутствует регулирование долей вспомогательных помещений, используемых всеми проживающими.
Президиум Верховного суда постановил, что для определения итогового объема жилплощади применяют положения по ст. 7 ч. 1 ЖК РФ по аналогии со ст. 15 и 42 ЖК РФ.
- Ст. 15 ч. 5 ЖК РФ – под общей площадью помещений подразумевается сумма всех частей жилища, включая объем вспомогательных территорий, которые используются жильцами для бытовых и иных нужд. Под исключение подпадает балкон, лоджия, веранда или терраса.
- Ст. 42 ч. 2 ЖК РФ – доля в общем имуществе (в коммунальной квартире) рассчитывается в соответствии с площадью жилой комнаты.
Решение Президиума Верховного суда основывалось на вышеуказанных статьях законодательства. В постановлении указано, что в общую площадь занимаемой коммунальной квартиры входит:
- комнаты, где проживают квартиросъемщики;
- часть вспомогательных помещений: кухня, ванна, туалет, кладовая (если ею пользуются жильцы только одной комнаты).
Попытки переселения из коммунального жилья с уменьшением жилплощади за счет дополнительных помещений считается незаконным.
Необходимые документы
Для заключения договора в местные органы необходимо предоставить определенный список документации. Их количество определяется особенностью проживания: в социальном или собственном (приватизированном) жилье.
Для собственников квартир или домов, прошедших процедуру приватизации:
- Документы, подтверждающие право собственности на подлежащее обмену жилье.
- Справки для лиц, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, требующих предоставления большей по размеру квартиры, в них входят сведения об отсутствии у собственника другого жилого помещения. Выписка запрашивается в едином государственном Реестре. Если семья подпадает под характеристики малоимущего населения, которое не может приобрести жилье в личное пользование, дополнительно берутся справки о доходах.
Для лиц, проживающих по договору социального найма берутся справки:
- По форме 9 – сведения обо всех людях, зарегистрированных (временно или постоянно) в ветхом доме или квартире. В ней указывается Ф.И.О. каждого прописанного, дата постановки на учет и окончания срока действия, родственные или иные связи с ответственным квартиросъемщиком. Документ позволяет определить, сколько человек могут на законных основаниях пользоваться помещением.
- Подтверждающие, что семья не способна самостоятельно улучшить свои жилищные условия и относится к малоимущему населению. В них входят сведения о доходах каждого совершеннолетнего жильца.
- Выписка о том, что проживающие состоят на учете нуждающихся по улучшению жилищных условий.
Возникающие, в ходе переселения, споры об площади жилых и вспомогательных помещений необходимо решать до подписания договора об обмене старого жилья до нового. Вступившие в силу документы оспариваются в судебном порядке по месту проживания истца.
